Hướng dẫn quy trình thực hiện đấu giá đất công ích hoa lợi công sản cấp xã

I. Cơ sở pháp lý

1. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 – Điều 179 quy định về quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Nghị định 102/2024/NĐ-CP – Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai, đặc biệt Điều 56 về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất.

3. Nghị định 226/2025/NĐ-CP – Điều chỉnh, bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất công ích, hiệu lực từ 15/8/2025.

4. Luật Đấu giá tài sản số 01/2016/QH14 – Quy định về nguyên tắc, trình tự, chi phí và thù lao dịch vụ đấu giá.

5. Quyết định và hướng dẫn của UBND cấp tỉnh (Hải Phòng hoặc tỉnh tương ứng) về đơn giá khởi điểm và quy trình quản lý quỹ đất công ích.

🧩 II. Nguyên tắc chung khi quản lý và cho thuê đất công ích

• Đất công ích là đất nông nghiệp được để lại tối đa 5% tổng diện tích đất nông nghiệp của xã nhằm phục vụ các mục đích công cộng hoặc cho thuê để tạo nguồn thu.

• UBND cấp xã là cơ quan trực tiếp quản lý quỹ đất công ích, chịu trách nhiệm lập hồ sơ, cho thuê, ký hợp đồng, thu nộp tiền và sử dụng đúng mục đích.

• Nguyên tắc cho thuê:

  • Thực hiện đấu giá công khai, minh bạch;

  • Thời hạn thuê tối đa 10 năm;

  • Tiền thuê nộp hàng năm theo quy định;

  • Người thuê chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, không được chuyển mục đích, xây công trình kiên cố.

⚙️ III. Quy trình thực hiện đấu thầu (đấu giá) đất công ích cấp xã

Bước 1. Rà soát và xác định quỹ đất công ích đủ điều kiện đấu giá

• Cán bộ địa chính – kinh tế phối hợp với trưởng thôn, HTX kiểm tra thực địa:

  • Diện tích, vị trí, loại đất, hiện trạng sử dụng;

  • Nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, thời gian hết hạn hợp đồng cũ (nếu có);

  • Đảm bảo đất chưa sử dụng cho mục đích công ích khác.

• Lập danh mục các thửa đất dự kiến đưa vào đấu giá, có xác nhận của Chủ tịch UBND xã.

Bước 2. Lập phương án đấu giá quyền sử dụng đất

Theo Khoản 3 Điều 56 Nghị định 102/2024/NĐ-CP:
Phòng Kinh tế hoặc công chức địa chính xã tham mưu UBND xã lập phương án gồm:

• Vị trí, diện tích, loại đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

• Hình thức cho thuê (thu tiền hằng năm);

• Thời hạn thuê từng lô (không quá 10 năm);

• Đối tượng, điều kiện được tham gia đấu giá (hộ gia đình, cá nhân tại địa phương có nhu cầu sản xuất nông nghiệp);

• Giá khởi điểm, mức tiền đặt trước, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá;

• Chi phí tổ chức đấu giá (không vượt quá 10% giá trị quyền sử dụng đất).

Sau đó trình Chủ tịch UBND xã phê duyệt phương án.

Bước 3. Thuê hoặc thành lập tổ chức đấu giá

• Ưu tiên thuê tổ chức đấu giá chuyên nghiệp theo Luật Đấu giá tài sản.

• Nếu không lựa chọn được đơn vị đấu giá, Chủ tịch UBND xã quyết định thành lập Hội đồng đấu giá tài sản để tổ chức đấu giá theo đúng quy định pháp luật.

• Công khai thông tin đấu giá trên bảng tin xã, cổng thông tin điện tử cấp huyện (nếu có), tối thiểu 15 ngày trước ngày mở phiên đấu giá.

Bước 4. Tổ chức phiên đấu giá

• Thực hiện đấu giá công khai, trực tiếp hoặc bằng bỏ phiếu kín theo hình thức được phê duyệt.

• Thành phần tham dự: đại diện UBND xã, tổ chức đấu giá, các hộ dân đăng ký tham gia.

• Kết thúc phiên đấu giá, lập biên bản công nhận kết quả, trình Chủ tịch UBND xã ký xác nhận.

Bước 5. Phê duyệt kết quả và ký hợp đồng thuê đất

• Chủ tịch UBND xã ra quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

• Người trúng đấu giá:

  • Nộp tiền thuê đất vào tài khoản ngân sách xã theo đúng thời hạn;

  • Ký hợp đồng thuê quyền sử dụng đất công ích với UBND xã;

  • Nhận biên bản bàn giao đất trên thực địa.

Bước 6. Theo dõi, kiểm tra và xử lý vi phạm

• Cán bộ địa chính – tài chính xã theo dõi việc:

  • Nộp tiền đúng hạn;

  • Sử dụng đúng mục đích, không cho thuê lại;

  • Hết hạn hợp đồng thì tổ chức thu hồi và tái đấu giá.

• Trường hợp vi phạm (chậm nộp, sử dụng sai mục đích...), UBND xã ban hành quyết định chấm dứt hợp đồng và thu hồi đất theo thẩm quyền.

📑 IV. Một số lưu ý thực tiễn

1. Công khai, minh bạch: Mọi thông tin về quỹ đất công ích, phương án đấu giá, giá khởi điểm, thời gian, kết quả phải niêm yết công khai tại trụ sở xã và khu dân cư.

2. Hồ sơ lưu trữ bắt buộc:

   • Quyết định phê duyệt phương án đấu giá;

   • Biên bản phiên đấu giá, danh sách người tham dự;

   • Hợp đồng thuê đất, chứng từ nộp tiền;

   • Biên bản bàn giao đất;

   • Ảnh chụp, sơ đồ thửa đất.

3. Nguồn thu từ cho thuê đất công ích được nộp vào ngân sách xã và chỉ được sử dụng cho mục đích công ích, không dùng chi thường xuyên.

4. Tái lập danh mục đất công ích hằng năm, báo cáo Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện để cập nhật vào kế hoạch sử dụng đất.

🏁 V. Mẫu tóm tắt quy trình (gợi ý bảng 6 bước)